Woningbehoefte- en woonwensenonderzoek

Eerste stap is een goede onderbouwing van de woonbehoeften en demografische ontwikkelingen in uw gemeente. Neem in deze onderzoeken collectieve en andere woonvormen volwaardig mee. En ga in gesprek met de bewoners van uw gemeente of zet een burgerberaad in. Zorg in ieder geval voor een representatieve steekproef. 

Gemeente Leusden heeft in 2019 door Companen een woningmarktonderzoek laten uitvoeren en daarin ook de behoefte is aan andere woonvormen gepeild. Bewoners zijn door middel van een enquête en een bewonersavond gevraagd Welke vorm het meeste aanspreekt en waarom dat zo is, of ze het liefste huren of kopen, wat voor woning ze achterlaten, op welke plek in Leusden ze willen wonen en in hoeverre ze bereid zijn om het huis zelf of in een collectief te bouwen. 

‘Wat opviel tijdens de bewonersavond – waar mensen werden gevraagd naar hun wensen en de motivatie daarbij – is dat de motivatie voor verschillende woonvormen vaak dicht bij elkaar lag. Men ziet in de verschillende concepten, zoals hofjeswonen, Friends-house en tiny houses, meer mogelijkheid om elkaar te helpen in verschillende levensfasen en samen meer mogelijk te maken. Dit geldt zowel voor een potentiële zorgvraag, als voor een sociale invulling van het leven en autonomie en zelfstandigheid/zelfredzaamheid in bredere zin.’ (Companen, 2019). 

Uw gemeente doet er goed aan om voor te sorteren op de groei en de doorstroming van ouderen te stimuleren. In 2019 telde Nederland 2,2 miljoen 65-plus-huishoudens; daarmee is 28 procent van alle huishoudens een ‘ouderenhuishouden’. Volgens statistiekbureau CBS komen er in de komende twintig jaar maar liefst 1 miljoen ouderenhuishoudens bij.

De meeste senioren wonen nog niet in een woning die geschikt is voor zorg op de oude dag. Eén op de zes senioren is van plan te verhuizen. De ideale woning is de huidige woning (aangepast), of een gelijkvloers appartement. Maar opvallend vaak wensen senioren een woonvorm die er nog te weinig is: een wooneenheid met zorg of samenwonen onder gelijkgestemden met zorg dichtbij, zoals een hofje.

Verreweg de meeste senioren (95%) wonen zelfstandig. Het meest in een flat of appartement (29%), gevolgd door een rijtjes, tussen- of hoekwoning (20%), het eengezinshuis met meerdere woonlagen (13%) en de vrijstaande woning (11%). Hiervan is 60% koopwoning en 40% huurwoning.

Ouderen die verhuizen naar een kleinere woning stimuleert doorstroming. Maar hoe kan een gemeente ouderen motiveren om te verhuizen? Veel ouderen zijn immers honkvast. Het antwoord is: het bouwen van aantrekkelijke woningen in de buurten en wijken waar veel ouderen wonen. Ouderen die bereid zijn te verhuizen, wil namelijk het liefst in de eigen buurt blijven (Latten & Kooiman, 2011; De Groot et al., 2013 en Rabobank, 2020.

De meest ideale woning om oud in te worden is volgens senioren:

• de huidige woning (35%). Hier ligt een kans voor woningsplitsen en duo-wonen;
• een flat of appartement (30%);
• een wooneenheid met zorg (11%);
• een vorm van samenwonen met gelijkgestemden, met zorg dichtbij, zoals een hofje (10%). 

Bron: KBO-PCOB

Op hat platform ZorgSaamWonen is veel informatie te vinden over (collectieve) woonvormen voor ouderen. Het platform organiseert regelmatig bijeenkomsten over dit onderwerp.

Passief grondbeleid is onvoldoende om een verandering teweeg te brengen. Het actief aanwijzen en reserveren van locaties, is noodzakelijk om de doelstellingen en streefpercentages van uw gemeente te halen. 

Binnen de bebouwde kom kunnen vrijkomend (maatschappelijk) vastgoed en/of inbreidingslocaties benut worden voor collectieve woonvormen. Ook in het buitengebied zijn tal van mogelijkheden voor nieuwe woonvormen, zonder dat het tot extra verstening leidt. Zo zijn er veel voorbeelden waarin agrarische bedrijven zich verbreden en vastgoed transformeert tot verschillende woonconcepten. Voorbeelden hiervan zijn gedeelde erven, woonboerderijen en combinaties van wonen met zorg. 

Stads- en dorpsranden, tot slot, zijn interessant voor het creëren van multifunctionele ruimten waar natuur, recreatie, kleine industrie en ruimte voor duurzame energieproductie, gecombineerd kan worden met coöperatieve woningbouw. 

Gemeente Nijmegen zet de komende jaren vaker in op locaties die deels of geheel ingezet kunnen worden voor zelfbouwinitiatieven, met als uitgangspunt om zo’n 30 woningen per jaar te realiseren. Binnenkort worden twee nieuwe locaties aangeboden.

Gemeente Amsterdam wijst in alle stadsdelen actief locaties aan voor zelfbouw, CPO en wooncoöperaties. Dit geeft een enorme boost aan het aantal projecten waarin burgers zelf initiatief nemen. De informatie is duidelijk en goed vindbaar op de website van de gemeente. https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/zelfbouw/beschikbare-kavels/

Collectieve woonprojecten hoeven niet per se op gemeentegrond gerealiseerd te worden. Andere grondeigenaren, zoals particulieren, kunnen ook grond beschikbaar stellen aan collectieven. Hierbij blijft de gemeente een belangrijke partner om het initiatief regeltechnisch mogelijk te maken. Daarom is het des te belangrijker dat de gemeente zich uitspreekt over de mogelijkheden voor collectieve woonvormen op particuliere grond. 

In de gemeente Breda is sinds oktober 2020 CPO beleid ‘Collectief bouwen in Bredase wijken en dorpen’ in werking getreden, waarmee de gemeente nog meer ruimte wil afdwingen voor collectieve woonvormen. Hiermee worden ook collectieven op particuliere gronden mogelijk gemaakt.

Als er een locatie vrijkomt voor een bouwproject, dan zijn er vaak restricties in het gemeentelijk beleid of in het bestemmingsplan waardoor collectieven niet kunnen inschrijven. Een voorbeeld is  een bouwkavel waar één (grote) woning op mag worden ontwikkeld, maar geen collectief met een aantal kleinere woningen. Leg in beleid vast onder welke voorwaarden collectieven kunnen inschrijven op een kavel. Hiermee kunnen meer huishoudens profiteren van vrijkomende kavels en/of vastgoed en kunnen investeringen gedeeld worden. 

Vrijkomend maatschappelijk vastgoed en commerciële ruimtes zoals scholen, verzorgingshuizen, winkels en kantoorpanden, bieden kansen voor nieuwe woonvormen. Zij zijn vaak gelegen in of rond de dorps- of stadscentra en bieden prima mogelijkheden voor herbestemming tot woonruimte. De gemeente kan hier als partij het verschil maken. Bijvoorbeeld in een model waarin eigenaren hun kavel aan de gemeente verkopen, die het vervolgens mogelijk maakt voor burgers en collectieven het kavel te transformeren tot woningen.  

Om zes leegstaande gebouwen een nieuwe bestemming te geven, ging provincie Gelderland in 2020 op zoek naar bewoners voor een dorpshuis in Maasbommel, een boerderij in Nijbroek en scholen in Buurmalsen, Wezep, Appeltern en Dieren. 

Belangstellenden hebben zich kunnen melden voor deze challenge van Mijn huis staat in Gelderland. De plannen werden beoordeeld door een jury aan de hand van vooraf opgestelde criteria. Met de winnende groep De Huisdieren in gemeente Rheden is een koopovereenkomst gesloten. Het pand wordt door de groep volledig gerestaureerd en biedt straks woonruimte aan een woongroep voor maximaal 10 personen. 

Met woningsplitsen wordt een eengezinswoning kadastraal gesplitst tot twee woningen. Op deze manier ontstaan er twee kleinere wooneenheden waar de bewoners kunnen duo-wonen.  Door een woning kadastraal te splitsen, kunnen de eigenaren van de woning – bijvoorbeeld senioren of empty-nesters –  langer zelfstandig blijven wonen  in hun vertrouwde omgeving én komt er een betaalbare huurwoning beschikbaar voor starters. Meer informatie over deze woonvorm is te vinden op Stichting Statiegeld op Jeugd.

Onlangs (mei 2022) is wooncoroporatie Wooncompagnie uit Hoorn gestart met een pilot woningsplitsen. 

In elke gemeente zijn er wel ‘vergeten’ plekken. Ongebruikte parkeerplaatsen, verloederde gebouwen, een doodlopend straatje, leegstaande kantoren, braakliggende kavels of kavels van particulieren. Dit zijn bij uitstek locaties voor kleinschalige collectieve woonprojecten, eventueel in combinatie met zelfbouw.  Al deze kleinere locaties bij elkaar opgeteld kunnen nog best veel woningen opleveren. En de infrastructuur ligt er vaak al. Ga samen met de buurtbewoners op zoek naar deze ‘vergeten’ plekken.

In Almere is de pilot ‘Bouwen door de buurt gestart‘. Bij Bouwen door de buurt kunnen bewoners zelf bouwplekken in hun wijk aandragen waar zij voor zichzelf, hun familie of vrienden een huis willen laten bouwen. Ook zorgen ze zelf voor draagvlak in de buurt. Het gaat om de bouw van permanente woningen.

Met deze pilot introduceert Almere een vorm van verdichting waarbij wijkbewoners zelf aan zet zijn. Ten eerste dragen initiatiefnemers zelf een bouwplek in hun wijk aan. Dat kan op het eigen perceel zijn, maar ook in een stukje openbaar groen. Ten tweede moeten zij zelf hun plan aan de buurt uitleggen en er draagvlak voor organiseren. In Almere heeft de pilot in korte tijd geleid tot vijftien voorstellen.

Ook Gemeente Assen is begonnen met de zoektocht naar ‘vergeten’ plekken in de stad. 

Wonen op een boerenerf is niet alleen een uitkomst voor woningzoekenden. Tussen nu en 2030 komt er zo’n 15 miljoen vierkante meter aan agrarisch vastgoed leeg te staan, berekende onderzoeker aan de Wageningen Universiteit Edo Gies. Wegens de hoge kosten voor sloop laten boeren ongebruikte stallen vaak staan.

Door middel van de ruimte voor ruimte-regeling en/of het woningsplitsen kan de bestaande boerderij worden opgedeeld in enkele woningen en kan er eventueel op het erf enkele kleine woningen of schuurwoningen worden bijgeplaatst. In plaats van één huishouden kunnen meerdere huishoudens het erf delen. Erfdelen draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied, betaalbaar wonen en nabuurschap. 

Gemeente Ede gaat experimenteren met realiseren van betaalbare woningen op voormalige boerenerven. Het gaat om het zogenoemde erfdelen, waarbij woningen rond een gezamenlijke buitenruimte komen waar de bewoners samen gebruik van maken. De woningen zijn bedoeld voor lokale doelgroepen: woningzoekenden uit het buitengebied van de gemeente, de dorpen en de buurtschappen.

Gemeente Dalfsen heeft een beleidskader voor ‘Tiny houses of kleine woningen op bestaand perceel in het buitengebied’ (2022) vastgesteld met bijbehorend beeldkwaliteitsplan. Met deze nieuwe vormen van wonen,  wil de gemeenteraad meer flexibiliteit in woonvormen aanbieden.

Woningsplitsen van (voormalige) boerderijen biedt mogelijkheden om meerdere huishoudens – zoals starters – betaalbaar te kunnen laten wonen. Hier zijn in het hele land goede voorbeelden van te vinden zoals in Gemeente Arnhem en Gemeente Utrecht.